Plan ogólny gminy Sulejów – najważniejsze pytania i odpowiedzi

Ten nowy, obowiązkowy akt prawa miejscowego, który zastąpił dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie został jeszcze uchwalony. Mamy już projekt planu, który został skierowany do uzgodnień i jest opiniowany przez przedstawicieli organów i instytucji, wskazanych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Po zakończeniu tej procedury przystąpimy do konsultacji społecznych i wówczas mieszkańcy będą mogli zgłaszać swoje uwagi. A my już teraz zapytaliśmy Piotra Łaszka, naczelnika Wydziału Planowania Przestrzennego i Inwestycji Urzędu Miejskiego w Sulejowie o najważniejsze zagadnienia.

Czy plan ogólny można zmienić?

Tak, oczywiście można zmienić. Dodam nawet, że plan ogólny sam będzie się zmieniał, bo będzie tworem żywym. On będzie musiał być zmieniany, ponieważ jednym z elementów, który uwzględnia się w planie i przy tworzeniu planu to istniejąca zabudowa, czyli budynki oddane do użytkowania, budynki, które są już wybudowane, więc każde oddanie nowego budynku powoduje, że tereny pod zabudowę się powiększają. Podczas konsultacji będą dyskusje, po tych dyskusjach, po spotkaniach, będzie okres składania wniosków i będzie można zawnioskować o ewentualną zmianę w projekcie planu, który będzie przedłożony.

A czy te wnioski będą mogły zostać uwzględnione? I czy ewentualnie po jego uchwaleniu będzie można wnioskować o zmianę planu?

Tak, oczywiście. Członkowie komisji urbanistycznych będą przyjmowali takie wnioski i analizowali. Jest takie narzędzie w ustawie – analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym i radni podejmują wówczas uchwałę o tym, że jest zasadność przystąpienia do zmiany planu i dokonują zmiany planu. W tej chwili trudno oceniać, jakie wnioski wpłyną, jeżeli będą to wnioski dotyczące otwartych przestrzeni niezabudowanych dzisiaj trudno jest wyrokować, czy będzie możliwość ich uwzględnienia. Wszystko będzie zależało od tego, jaka funkcja, strefa będzie w tym wniosku wskazana przez mieszkańca. Strefa mieszkaniowa, zagrodowa, rekreacyjna, to są strefy, które podlegają obostrzeniom wynikającym z ustawy, jest natomiast 10 kolejnych stref, które takich obostrzeń nie mają i mogą być w sposób praktycznie dowolny kształtowane przez gminę, tak więc wnioski będą rozpatrywane indywidualnie i każdy wniosek będzie podlegał indywidualnej ocenie.

Kiedy będą przeprowadzone konsultacje z mieszkańcami i kiedy będzie można zgłaszać formalnie wnioski do planu ogólnego?

Rozpoczęcie konsultacji dotyczących projektu planu ogólnego planujemy na końcówkę października. Do tego czasu powinniśmy uzupełnić projekt planu o uwagi, opinie, które wynikają z procedury opiniowania i po tym okresie będziemy gotowi do przedstawienia projektu planu i zbierania uwag i opinii od mieszkańców. Konsultacje polegać będą, jak wspominaliśmy, na spotkaniach z mieszkańcami, spotkaniach z projektantem, a po tym okresie spotkań będziemy zbierać wnioski i będziemy przyjmować wnioski od mieszkańców gminy, wnioski które dotyczyły zmian w przedstawionym projekcie.

Czy to prawda, że po uchwaleniu planu ogólnego będą ustalane tylko plany miejscowe i nie będą już wydawane warunki zabudowę?

Nie, to nieprawda. Będą obszary uzupełnienia zabudowy, w których będzie można dawać warunki zabudowy, tak jak dotychczas. Na pozostałym terenie przeznaczonym pod zabudowę będzie obowiązek uchwalania planów miejscowych.

A co zrobić, jeśli teraz chciałbym wybudować dom? Gmina nie ma jeszcze planu ogólnego, nie mam warunków zabudowy, nie ma planu miejscowego, a jak lub moje dzieci chciałyby wybudować dom?

W chwili obecnej są dwie możliwości. Złożyliśmy wniosek do 31 sierpnia bieżącego roku i te warunki zabudowy, które są w procedowaniu, są w trakcie opracowywania. Jeżeli natomiast ten okres, ten czas upłynął i nie złożyliśmy takiego wniosku, niestety musimy poczekać do uchwalenia planu. Bo dopiero od uchwalenia planu będzie zależało to, czy obszar znajduje się w strefie uzupełnień zabudowy, obszaru uzupełnień zabudowy, czy tam będzie można wydawać warunki zabudowy nadal, czy też poza tym terenem, gdzie będzie konieczność uchylania planu miejscowego albo w ogóle zakaz zabudowy. Więc tutaj trzeba poczekać, co się stanie.

Zgodnie z ustawą, w tym momencie, jeżeli ktokolwiek ma swoją nową inicjatywę inwestycyjną — mówimy o mieszkańcach czy właścicielach gruntów — musi poczekać do uchwalenia planu ogólnego, czyli jesteśmy tutaj obwarowani tą reformą gospodarki przestrzennej.

Dokładnie. To dotyczy oczywiście tylko tych inwestycji, które obejmują budowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Wszystkie te inwestycje, które nie wymagają pozwolenia i nie wymagają zgłoszenia do starostwa, takie inwestycje można realizować bez warunków zabudowy. Te, które można bez warunków zabudowy realizować, można normalnie realizować niezależnie od planu ogólnego. To jest wyłączenie w ustawie, które mówi, że dla tych inwestycji nie jest wymagane uzyskanie warunków zabudowy, więc jakby takiej konieczności nie ma, nie trzeba czekać. Ale jest to oczywiście wąski katalog inwestycji, na przykład takich większych obiektów. Altana działkowa, altana ogrodowa – to są obiekty, który można wybudować bez zgłoszenia i pozwolenia.

A jeśli na przykład mam już wydane warunki zabudowy. No i teraz patrzę na projekt planu i w projekcie planu ogólnego moja nieruchomość, na którą mam wydane warunki zabudowy, nie jest już przewidziana pod zabudowę mieszkaniową. Co to znaczy dla mnie?

Oznacza to tyle, że nadal będzie można na tej działce wybudować zgodnie z posiadanymi warunkami zabudowy. Plan ogólny nie opiera się na wydanych warunkach. I w drugą stronę — wydane warunki zabudowy nie tracą swojej ważności w sytuacji uchwalenia planu ogólnego. To znaczy, że jeżeli ktoś uzyskał warunki zabudowy i je posiada, to ta decyzja pozostaje w swojej mocy i można w oparciu o taką decyzję budować, niezależnie od tego, że w planie ogólnym działka będzie na przykład z zakazem zabudowy. Tutaj trzeba też rozróżnić 2 przypadki i o tym pamiętać. Wnioski, które były składane o warunki zabudowy do 15 października ubiegłego roku — to takie decyzje są decyzjami bezterminowymi. Wynika to też wprost z nowelizacji ustawy, która wprowadziła taką zasadę. Mamy też wnioski złożone po 15 października — decyzje wydawane na podstawie takich wniosków mają swoją ważność i tutaj niestety obowiązuje termin pięcioletni od dnia, kiedy taka decyzja stała się ostateczna.

Czyli mogę się budować, jak mam już wydane warunki zabudowy – taki dokument jest bezpieczny?

Tak.

Plan ogólny jest prawem miejscowym, w związku z tym będzie procedowany z udziałem społeczności. Dodatkowo, w październiku wszyscy radni odbędą indywidualne rozmowy z projektantem, czyli z ekspertem w zakresie planu ogólnego, który został wyłoniony w drodze przetargu. Zgodnie z prawem jedyną powierzchnią limitowaną jest powierzchnia zabudowy jednorodzinnej (mieszkaniowej). Pozostałe funkcje nie są limitowane. W związku z tym będziemy się wspólnie zastanawiali nad każdą miejscowością w zakresie jej wykorzystania na przykład: rolniczego, inwestycyjnego czy gospodarczego. W tej chwili procedujemy około dwóch tysięcy warunków zabudowy, co oznacza, że każdy z tych inwestorów ma już w tej chwili zadeklarowaną możliwość realizacji swoich planów. Niezależnie od tego, co dalej będzie się działo z planem ogólnym – również w ramach konsultacji społecznych – podstawowe zasady, czyli użytkowanie: rolnicze, usługowe, inwestycyjne oraz gospodarcze będą nielimitowane.

Jeśli masz pytanie na temat planu ogólnego gminy Sulejów, napisz do nas na adres info@sulejow.pl Postaramy się odpowiedzieć jak najszybciej.