Planujesz zakup własnego M w Piotrkowie Trybunalskim? Jeśli czytasz ogólne nagłówki prasowe, możesz ulec złudzeniu, że w mieście obowiązuje jedna „średnia cena”. Nic bardziej mylnego. Najnowsza analiza serwisu mScanner, oparta na przeanalizowaniu blisko 900 aktów notarialnych podpisanych w Piotrkowie od lipca 2024 roku, pokazuje jednoznacznie: w Piotrkowie istnieją dwa zupełnie różne rynki mieszkaniowe, a różnica cen między nimi jest gigantyczna.
Jedna statystyka, dwa różne światy
Jeśli wrzucimy wszystkie transakcje do jednego worka, typowa (środkowa) cena metra kwadratowego w Piotrkowie wynosi 7 200 zł, a przeciętne kupowane mieszkanie ma 48 m² i kosztuje około 331 tysięcy złotych.
Ta liczba nie mówi jednak całej prawdy, ponieważ kluczowe znaczenie ma to, czy kupujemy lokum prosto od dewelopera, czy z drugiej ręki:
- Mieszkania nowe (rynek pierwotny): kosztują średnio 8 008 zł za metr (przeciętna cena całego mieszkania to ok. 400,5 tys. zł).
- Mieszkania używane (rynek wtórny): kosztują średnio 5 794 zł za metr (przeciętna cena lokalu to ok. 275 tys. zł).
Nowe mieszkanie jest w Piotrkowie aż o 38% droższe od używanego! To wyjątkowo duża przepaść — dla porównania w pobliskiej Łodzi ta różnica wynosi około 23%. Oznacza to, że szukając lokalu w wielkiej płycie czy starszym bloku z lat 70., wyceny na poziomie 7-8 tysięcy za metr powinny wzbudzić naszą czujność.
Zaledwie 10 adresów napędza połowę rynku
Piotrków jest rynkiem kameralnym, na którym nowo wybudowane osiedla potrafią całkowicie „skrzywić” miejskie statystyki.
Aż 46% wszystkich transakcji w mieście w ostatnim czasie skupiło się na zaledwie 10 adresach. Są to głównie nowe inwestycje deweloperskie przy ulicach takich jak:
- Źródlana (aż 139 transakcji w trzech budynkach),
- Ronalda Reagana,
- Wierzejska,
- Przyszła czy Belzacka.
Gdy deweloper kończy budowę i przekazuje klucze lokatorom, u notariuszy masowo podpisywane są umowy. W efektowny sposób podbija to średnią cenę dla całego miasta. Gdy sprzedaż na danym osiedlu się kończy — statystyczna cena m2 w Piotrkowie nagle spada, mimo że realne wartości mieszkań wcale się nie zmieniły.
Pułapka w danych: Mieszkania po 1300 zł za metr?
Analitycy zwracają uwagę na bardzo ważny haczyk. Co jedenasty akt notarialny podpisywany w Piotrkowie (ok. 9% wszystkich umów) dotyczy kwot rzędu 1 300 zł za metr kwadratowy (czyli np. 53 tysiące złotych za całe mieszkanie).
Czy to oznacza, że w Piotrkowie można kupić lokum za bezcen? Niestety nie. Są to wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców od miasta z bardzo wysokimi bonifikatami. Notariusz musi wpisać taką kwotę do rejestru, ale nie ma ona nic wspólnego z wolnym rynkiem. Kupując mieszkanie na rynku prywatnym, nigdy nie trafimy na taką okazję.
Nietypowy przypadek kawalerek
W dużych miastach (jak Warszawa czy Kraków) obowiązuje zasada: im mniejsze mieszkanie, tym droższy metr kwadratowy. W Piotrkowie jest dokładnie odwrotnie!
- Mieszkania do 35 m² kosztują średnio 5 960 zł/m².
- Mieszkania 35–50 m² kosztują średnio 7 287 zł/m².
Skąd ten wyjątek? Prawie wszystkie małe kawalerki w Piotrkowie to stare budownictwo. Deweloperzy rzadko budują tu bardzo małe metraże. Kupując małe mieszkanie, w większości przypadków wybieramy więc tani, starszy zasób.
Co z tego wynika dla kupującego?
- Nie sugeruj się jedną średnią ceną dla miasta. Sprawdzaj transakcje dla konkretnego osiedla, rocznika budynku i ulicy. Najdroższe adresy w mieście (np. ul. Belzacka czy Nowy Świat) osiągają ponad 9 000 zł/m², podczas gdy najtańsze rejonizacje używane schodzą poniżej 4 500 zł/m².
- Cenniki deweloperów dają przestrzeń do negocjacji. Obecnie średnie ceny w aktualnych ofertach deweloperów (ok. 6 900 zł/m²) są niższe niż średnie ceny z podpisanych już aktów notarialnych (8 008 zł/m²). To dobra wiadomość dla szukających nowego lokum — rynek daje szansę na wynegocjowanie dobrych warunków.
- Pamiętaj o roczniku. Różnica między stanem deweloperskim a blokiem z wielkiej płyty wynosi w Piotrkowie średnio ponad 2 200 zł na każdym metrze kwadratowym.
Polecamy